Le conseil municipal d'Honolulu a mis en œuvre une ordonnance le 1er août 2019 pour réglementer les locations de courte durée. La nouvelle réglementation (ordonnance 19-18) vise les locations de moins de 30 jours. De nombreuses villes du monde tentent de mieux réglementer les locations Airbnb. La solution d'Honolulu est une loi municipale très restrictive qui affecte également les échangeurs de maison. La définition de «compensation» pour les locations à court terme est si large qu'un échange de maison est considéré comme une compensation. Je ne suis pas avocat, mais voici ma lecture de l'ordonnance et de ses implications.
Que dit l'ordonnance sur la location à court terme à Honolulu?
J'ai lu l'ordonnance et c'est déroutant. L'écriture n'est pas destinée à la consommation de masse.
L'ordonnance rend illégal:
Mettre de côté ou réserver exclusivement une maison d'hôtes non autorisée ou une unité de vacances transitoire non autorisée pour la location ou l'occupation pour une période de 30 jours consécutifs ou plus, mais limiter l'occupation réelle des lieux à une période inférieure à la période de location complète indiquée, ou conditionner le droit d'occuper les locaux loués pendant toute la période de location indiquée sur le paiement d'une contrepartie supplémentaire; ou £ 121 Annoncer, solliciter, offrir ou fournir sciemment la location d'une maison d'hôtes non autorisée ou d'une unité de vacances transitoire non autorisée aux occupants transitoires pendant moins de 30 jours consécutifs.
Il y a une FAQ supplémentaire du gouvernement d'Honolulu qui est un peu plus claire. Et cette FAQ traite spécifiquement des échanges de maisons:
Je suis membre de homeexchange.com, où les propriétaires «échangent» l'utilisation de leur maison avec d'autres propriétaires du monde entier. Aucun argent n'est échangé et les conditions d'utilisation peuvent aller de quelques jours à plusieurs semaines. Cette activité relève-t-elle de la nouvelle loi sur la location courte durée?
Les échanges de maisons sont soumis à la nouvelle réglementation. Bien que les échanges de maisons puissent ne pas impliquer de transactions en espèces, les propriétaires sont rémunérés pour ces échanges avec des choses comme des «points clients» ou une maison / un logement. La définition de l'unité de vacances transitoire contient une définition large de la rémunération, c'est-à-dire: «… la rémunération comprend, mais sans s'y limiter, le paiement monétaire, les services ou le travail des occupants transitoires.» La définition visait à empêcher les gens de louer un logement ou un logement pour moins de 30 jours, quelle que soit la façon dont le propriétaire est indemnisé.
L'ARTICLE 14 DE L'ORDONNANCE SE LIT EN PARTIE: «Unité de vacances transitoire» signifie une unité de logement ou d'hébergement qui est annoncée, sollicitée, offerte ou fournie, ou une combinaison de tout ce qui précède, pour une compensation aux occupants transitoires pour moins de 30 jours, autre qu'une maison d'hôtes. Aux fins de cette définition, la rémunération comprend, mais sans s'y limiter, le paiement monétaire, les services ou la main-d'œuvre des occupants temporaires. »
Poursuites déposées, petites modifications apportées
La Hawaii Vacation Rentals Association a déposé une plainte pour mettre fin à cette ordonnance. Le procès a été réglé le 4 octobre sur ordonnance d'un juge. Je n'ai pas pu trouver de copie de cette commande, donc je cite ceci de Hawaii Living:
Les accords de location, les publicités, les sollicitations et les offres de location de biens violent l’ordonnance 19-18 si le prix payé pour la location est déterminé, en tout ou en partie, par une occupation anticipée ou convenue du bien pendant moins de trente jours. » pourtant « CO 19-18 n'exige pas qu'un locataire occupe physiquement un immeuble locatif pendant une durée minimale.« Il n'y a pas de violation si: »1) le propriétaire et / ou l'exploitant n'a pas limité l'occupation réelle des lieux à une période inférieure à la période de location complète indiquée, et 2) le propriétaire et / ou l'exploitant n'a pas conditionné le droit d'occuper les lieux pour la totalité indiquée période de location sur paiement d'une contrepartie supplémentaire.
Cette FAQ d'un règlement de stipulation (qui je pense est le même que celui mentionné ci-dessus) suggère qu'ils ont gagné le droit de faire réservations pendant moins de 30 jours. Mais je crois que personne ne peut réoccuper la propriété dans ce délai de 30 jours. Même si l'invité est parti. Notez que ces FAQ ne sont pas des lois, elles ne sont que des conseils de l'Oahu Short Term Rental Owners Alliance. Voici les FAQ pertinentes:
Si une maison unifamiliale est louée à des locataires qui partent après 20 jours, l'hôte peut-il réoccuper les 10 prochains jours? NON, les locataires ont le droit de revenir et de réoccuper au cours des 10 derniers jours. Sans frais de location supplémentaires.
Sur les plateformes VRBO / AirBnb, il y a un endroit qui demande une «location minimale». Puis-je mettre ce paramètre à moins de 30 jours – disons 7 jours – si je prévois de ne louer qu'une fois par mois? Oui.
Une inscription comme celle-ci, dans ces domaines, est-elle considérée comme une violation? Non, vous êtes autorisé à mettre un séjour minimum.
Puis-je louer à une famille pendant 7 jours, avoir un séjour familial de 14 jours après le départ des locataires? Votre location doit rester vacante après avoir payé le congé des invités. Jusqu'à 30 jours complets.
Qu'est-ce que tout cela signifie pour les échangeurs domestiques?
Pour les swappeurs, la restriction de 30 jours est la partie pertinente de cette loi. Vous pouvez accueillir des invités pendant 30 jours ou plus. Ce n'est pas considéré à court terme. Et vous pouvez accueillir des invités pendant moins de 30 jours. Mais, vous devez attendre 30 jours avant de rentrer chez vous.
Cudos à HomeExchange pour être au top de cette nouvelle loi et faire des recherches. Mais ils offrent ce conseil aux membres:
Afin de se conformer à la nouvelle réglementation, nous recommandons aux membres HomeExchange situés dans la ville et le comté d'Honolulu de mettre à jour la description de leur maison en incluant la phrase suivante.
Les membres peuvent copier et coller cette phrase dans le Information additionnelle section de leur Accueil Profil: «Ma maison n'est disponible que pour une période d'échange de 30 jours. Si j'offre ma maison pendant 7 jours, je ne la proposerai plus pendant 30 jours à partir du jour 1 de la période de 7 jours. »
Je pense que le dernier élément concernant la période de 7 jours est techniquement correct mais sera mal interprété par les membres pour signifier que les hôtes peuvent rentrer chez eux après la fin des 7 jours.
Dans une recherche rapide, j'ai trouvé 40 maisons sur la plateforme HomeExchange à Honolulu. Aucun que je regarde inclus la langue de 30 jours. Et je suis sûr qu'il y a beaucoup plus d'annonces sur d'autres réseaux d'échange de maisons. J'exhorte les plateformes d'échange de maisons à contacter les membres ayant des listes dans ce domaine et à les alerter de la nouvelle ordonnance. Il y a de lourdes sanctions si vous vous trouvez en infraction avec cette loi.
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