C’est un fait qui mérite d’être célébré et doit être replacé dans son contexte. L'Espagne a clôturé l'année 2025 avec 4,275 millions d'euros d'investissement hôtelier, selon le rapport annuel de Colliers, se consolidant ainsi comme le deuxième marché le plus actif d'Europe et signant le deuxième meilleur record historique du secteur, seulement derrière 2018. CBRE place ce chiffre à 4,228 millions d'euros, soit 23% du total immobilier national. La différence méthodologique entre les deux cabinets ne change pas le message : l'investisseur hôtelier fait confiance à l'Espagne comme destination prioritaire.
Le titre est bon et se lit bien dans les forums de l'industrie. Mais en dessous du chiffre global, la carte des investissements évolue à une vitesse que le discours public ne reflète pas pleinement. Quatre tendances qui s'accumulent depuis trois ans et qui en 2025 sont devenues indéniables.
Source : Colliers, Hotel Investment Report in Spain 2025 (janvier 2026). Le chiffre de 2025 est le plus élevé depuis 2018, selon une tendance qui suggère une consolidation structurelle plutôt qu’un pic cyclique.
Première tendance : la décentralisation a commencé
Pendant des années, la concentration géographique des investissements hôteliers en Espagne a été l’une des caractéristiques déterminantes du secteur. Madrid, Barcelone, la Costa del Sol, les îles Canaries et les îles Baléares représentaient systématiquement plus de 80 % du volume annuel. En 2025, cette concentration est tombée à 68 %. Quatorze points en trois ans. Ce n’est pas du bruit statistique, c’est une tendance.
Source : propre élaboration basée sur les rapports annuels de Colliers, CBRE et Cushman & Wakefield 2022-2025. La baisse du Top 5 est constante parmi les trois entreprises, avec des variations méthodologiques minimes.
Où vont les capitaux qui allaient auparavant vers des destinations privilégiées ? À plusieurs endroits. La côte andalouse hors Marbella (Cadix, Almería, Costa Tropical) a fait l'objet d'opérations pertinentes. La région nord de la Cantabrie commence à apparaître dans les portefeuilles de fonds à valeur ajoutée (Saint-Sébastien, Bilbao, Santander). L'intérieur de la péninsule ajoute des projets d'hôtels de charme et de stations rurales haut de gamme avec des billets compris entre 8 et 25 millions. Et des lieux traditionnellement hors du radar du luxe (Séville, Valence, Murcie, La Corogne) ont doublé leur présence dans le classement des transactions.
Ce qui explique cette décentralisation est structurel et doit être retenu. Les actifs prime dans les grandes destinations ont atteint des prix qui compriment les rendements à des niveaux où le ROE attendu n'est plus compétitif par rapport aux autres secteurs. Les fonds cherchent à maintenir des objectifs de 13 à 15 % de TRI et pour cela ils ont besoin de destinations avec plus de voyages. L’Espagne des villes moyennes et des côtes meubles est exactement cela.
« Le Top 5 des destinations passe de 82% à 68% des investissements hôteliers en trois ans. La décentralisation du capital est l'une des tendances les plus marquantes du prochain cycle » Deuxième tendance : l'investisseur n'est plus le même qu'il y a cinq ans
Le profil de l'acheteur d'hôtels espagnols a davantage changé au cours des trois dernières années qu'au cours des quinze années précédentes. Les chaînes nationales, qui étaient historiquement les acheteurs dominants, sont passées de 38 % à 32 % des opérations en volume. Les family offices et les propriétaires immobiliers sont passés de 25 % à 28 %. Et les fonds institutionnels européens sont passés de 22% à 28%, égalant pratiquement les chaînes en tant qu'investisseur principal.
Source : estimations de Colliers 2022-2025 et CBRE Iberia Investment Outlook. Les catégories ne sont pas exclusives et certaines transactions mélangent les capitaux, mais la tendance directionnelle est robuste quelles que soient les sources.
Cela compte plus qu’il n’y paraît. Chaque profil d'investisseur fonctionne avec des critères différents. Les chaînes nationales donnent la priorité à l’intégration opérationnelle et à l’efficacité de la marque. Les family offices privilégient la préservation du capital, un horizon à long terme et, de plus en plus, l’exposition à des actifs générant des flux de trésorerie stables. Les fonds institutionnels donnent la priorité au TRI cible, à la sortie dans 5 à 7 ans et aux mesures à communiquer à leurs LP. Lorsque le poids relatif change, les prix payés, les types d'actifs demandés et les contrats d'exploitation habituels changent.
Il est fort probable que 2026 confirmera la consolidation des fonds institutionnels comme premiers acheteurs du segment du luxe et du haut de gamme, déplaçant les chaînes vers un rôle plus d’opérateur que de propriétaire. La séparation entre propriété et gestion, dont nous débattons depuis des décennies en Espagne, se produit en silence.
Troisième tendance : la valeur ajoutée est presque égale au cœur
Pendant des années, l’investissement hôtelier espagnol a été principalement divisé entre deux stratégies claires : l’achat d’actifs prime stabilisés (core) ou la construction de nouveaux complexes hôteliers (greenfield). La valeur ajoutée (acheter des actifs pour se repositionner) était une stratégie minoritaire, réservée aux fonds spécialisés. En 2025, il atteindra 35 % du volume total, soit presque à égalité avec le noyau (38 %).
Source : propre élaboration sur la base de Colliers 2025. Les pourcentages correspondent à la principale stratégie d'investissement déclarée dans l'opération. La frontière entre valeur ajoutée et repositionnement des usages est floue dans certaines transactions.
La raison est double. D’une part, l’épuisement du produit phare disponible dans les grandes destinations nous oblige à rechercher de la valeur dans des actifs susceptibles d’amélioration opérationnelle. D'autre part, la consolidation des opérateurs spécialisés dans le repositionnement (Stoneweg, Azora, Brookfield, Tristan Capital, KKR, Blackstone) a créé une capacité d'exécution que le marché n'avait pas auparavant.
Le chiffre à suivre en 2026 est le ticket de transaction moyen à valeur ajoutée, aujourd'hui autour de 35 à 60 millions d'euros par actif. Si ce chiffre s'élève vers 80-100 millions, cela signifiera que les fonds trouveront des actifs repositionnables de qualité supérieure, ce qui étendra la vague d'investissement vers des segments encore aujourd'hui protégés par des valorisations raisonnables.
Quatrième tendance : la capitale nationale résiste, mais le billet international augmente
Les investisseurs nationaux ont réalisé 72 % des transactions en 2025, selon Colliers. C’est une bonne nouvelle qui reflète la confiance interne dans le secteur. Mais il y a un fait complémentaire qu’il faut lire ensemble : le ticket moyen de l’investisseur international est déjà 2,3 fois supérieur à celui de l’investisseur national. C'est-à-dire que les nationaux effectuent davantage d'opérations, les internationaux effectuent les plus grandes.
Cela a des conséquences géographiques et sur les produits. Le capital institutionnel international est concentré dans les actifs urbains de premier ordre (Madrid, Barcelone) et dans les complexes hôteliers de luxe consolidés (Costa del Sol, îles Baléares, sud des îles Canaries). La capitale nationale couvre le reste du pays et la majorité du segment moyen supérieur. Cette division du travail n’est pas nouvelle, mais elle devient de plus en plus prononcée. Et cela soulève des questions légitimes sur le contrôle effectif des actifs les plus précieux du secteur hôtelier espagnol.
« Les investisseurs nationaux réalisent davantage d'opérations. Les investisseurs internationaux font les plus grandes. Le ticket international moyen est déjà le double du ticket national. » Aucune de ces tendances n'est nécessairement négative. Le capital international offre des normes, une professionnalisation et un accès aux réseaux de distribution mondiaux que le secteur national ne peut pas construire seul. Mais il est conseillé d’avoir une vue d’ensemble complète avant de se contenter de se contenter de chiffres globaux.
Que regarder dans les douze prochains mois
Le secteur hôtelier espagnol aborde 2026 avec des conditions financières plus favorables, un pipeline d’opérations robuste et une rentabilité attractive par rapport à d’autres alternatives immobilières. La solidité structurelle est réelle et les fondamentaux sont solides. Mais le cycle qui commence ne sera pas une réplique du précédent. Quatre indicateurs devraient être suivis trimestre par trimestre.
QUATRE INDICATEURS À SUIVRE EN 2026
Concentration géographique du Top 5 des destinations. S’il tombe en dessous de 65 %, la décentralisation se confirme comme une tendance structurelle et non pas temporaire.
Poids des fonds institutionnels sur le total. S'il dépasse les 30% en 2026, sa consolidation comme premier acheteur sur le segment du luxe se confirme.
Volume et valeur ajoutée moyenne du ticket. Si la valeur ajoutée dépasse 40 % du volume et que le ticket moyen dépasse 60 M€, le repositionnement du parc hôtelier existant est accéléré.
Ouverture du capital international au segment moyen-haut. Si les fonds européens commencent à investir dans des centres de villégiature urbains 4★ et non luxueux sur des côtes non consolidées, le changement sera généralisé.
En 2025, le secteur hôtelier espagnol a démontré sa maturité, sa liquidité et sa capacité à attirer des capitaux de qualité. La photographie ajoutée est bonne. Mais le film que nous voyons au ralenti est plus intéressant que la photo fixe de fin d’année. Et cela vaut la peine de le regarder avec la même attention avec laquelle nous célébrons les records.
Parce que les décisions d'investissement qui sont prises aujourd'hui définiront ce à quoi ressemblera le secteur hôtelier espagnol en 2030. Et si l'on regarde uniquement les chiffres globaux, les décisions seront prises sans les questions qui doivent être posées.
RÉFÉRENCES ET SOURCES
Colliers. Rapport sur les investissements hôteliers en Espagne 2025. Madrid, janvier 2026. Disponible sur colliers.com/es-es.
CBRE. Iberia Investment Outlook 2026. Analyse du capital institutionnel et diversification sectorielle. Madrid, janvier 2026.
Cushman et Wakefield. Rapport sur le marché hôtelier en Espagne 2025. Boussole des investisseurs hôteliers européens. Madrid, mars 2026.
Savills. Perspectives d’investissement hôtelier européen 2026.
Deloitte. Conférence européenne de l'industrie hôtelière 2025. Diversification géographique et nouvelles stratégies d'investissement.
Auberge de jeunesse. Classement 2025 des grandes chaînes hôtelières espagnoles. Décembre 2025.
Exceltur. Évaluation d'entreprise pour l'année 2025 et perspectives pour 2026. Madrid, janvier 2026.
Urbanités. Analyse du marché de l’hôtellerie 2025 et opportunités 2026. Mai 2026.
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